鼓山區房價行情

大樓、華廈、公寓：建物每坪單價

大樓有公設、華廈與公寓的土地持分已內含在建物單價裡——本來就不是同一種商品，分開算才有意義，以下不做跨產品的平均。透天另外看下一段（口徑不同）。

價格是漲還是跌

只比同一種產品、同一個屋齡層——這是唯一能把「價格變動」和「這季賣的房子換了一批」分開的方式。 兩期都要有 10 筆以上可算單價才列出。

透天：土地每坪單價

透天不看建物單價。透天是整棟土地加建物，價值主要在土地，房子本身會折舊——用「總價 ÷ 建坪」算出來的數字，其實是把土地價塞進建物分母，同一批透天可以差到五倍。

產品 × 屋齡：每坪單價對照表

同一個產品裡，屋齡才有可比性。灰字代表該格樣本不足 3 筆；標「參考」為 10–29 筆、「樣本少」為 3–9 筆。
「樣本不足」有兩種：一是該類型成交筆數太少，一兩筆特殊案件就會把中位數帶走；二是筆數夠但能算單價的不夠——車位未拆算價格、或有增建未登記面積的案件都必須退出單價統計（本區本季 181 筆成交中可計算單價者 80 筆）。

逐月單價走勢（分產品）

越接近現在的月份，實價登錄揭露得越不完整（本區 6 月僅 29 筆、4 月已有 89 筆），最後一個月的數字之後還會變。

全區屋齡分布

這一段是不分產品的屋齡結構，用來看「這一季在賣的是哪個年代的房子」。單價請看上面分產品的表。

總價要搭配坪數一起看。總價高不一定是單價高——也可能只是那一層賣的坪數比較大。

分產品成交

每坪單價依屋齡分層計算，不混在一起。混算會把「這一季新屋賣得多」誤讀成「整區房價上漲」。

標「樣本不足」者為單季成交少於 30 筆。樣本太少時，一兩筆特殊案件就會把中位數整個帶走，因此不對外呈現數字。

預售屋（另外算）

上面每一個數字都只算成屋。預售屋是兩三年後才交屋的商品，付款方式、議價空間都不一樣， 混在一起算會讓「新屋」被拉高——鼓山區這一季就差很多，所以拆開講。

這個數字要小心看。本季鼓山區的預售登錄有 78% 集中在同一個建案—— 那是該建案的表價，不是全區預售行情。要判斷行情，得看更多案子或拉長期間。

總價分布

格局與總價（電梯型產品）

另有 6 房 1 筆，樣本少於 10 筆不列出中位價。

成交量（地政局官方統計）

成交「量」用地政局官方統計，成交「價」用實價登錄——兩者來源與時間基準不同：官方以登記完成日計算、實價登錄以簽約交易日計算，且實價登錄有一至三個月的揭露落差。兩欄數字不可相減。

季增 -4.8%（對 115Q1）・年增 -1%（對 114Q2）・全市同期年增 14.3%

與鄰近行政區比較

各屋齡層的中位總價（萬元）。灰字代表該層樣本未達 30 筆、不給數字，括號內是實際筆數。

總價受坪數影響：某一區的總價高，可能是那一層賣的坪數比較大，不一定是單價高。要比單價看下表。

各屋齡層每坪單價（萬元）

這份數字怎麼算出來的

常見問題

鼓山區的房價現在大概多少？

沒有一個可以通用的全區單價——大樓、公寓、透天的計價基礎不同，要分開看。2026 年（民國 115 年）第 2 季鼓山區已揭露成交 181 筆：大樓建物單價中位 34.5 萬元／坪、公寓建物單價中位 18.4 萬元／坪、華廈建物單價中位 19.8 萬元／坪；透天採土地單價，中位 52.3 萬元／坪。以上為已揭露成交案件的中位數，不代表區內所有物件的價格。

大樓怎麼算每坪房價？車位要不要扣掉？

公式是「（成交總價 − 車位價）÷（建物移轉總面積 − 車位面積）」，車位要先拆出來。直接拿總價除以權狀坪數是常見的錯誤：車位動輒 100 到 200 萬、又佔十幾坪，分子分母都含車位的話，算出來的單價會被車位稀釋、比實際低。要注意這是「建坪單價」，分母裡含主建物、附屬建物與共有部分（公設），不是室內實坪的單價。另外實價登錄有個陷阱：申報時沒有把車位價與車位面積分開填的案件，官方顯示的單價本來就是房地含車位的混算值。本站的處理是把這類案件整筆排除，不列入單價統計——本區本季 181 筆成交中，可計算單價者 80 筆。

透天的單價怎麼算？可以跟大樓的每坪房價比嗎？

不能直接比較，因為兩者的分母是不同的東西。透天是整棟土地加建物，價值主要在土地、房子本身會折舊，所以看的是「土地每坪多少」；大樓、華廈、公寓是區分所有建物，土地持分已經內含在建物單價裡面。透天採成本法拆算：土地單價 =（成交總價 − 建物殘值）÷ 土地坪數；建物殘值 = 重建單價 × 建坪 × max(1 − 屋齡 ÷ 耐用年數, 0.10)。重建單價採 13.5 萬元／坪（四號公報 RC 中等至高級中點、已含高雄營造工程物價指數，對應市場實務 RC 12.5 至 16.5 的中位），耐用年數依結構認定：RC 與 SRC 為 50 年、加強磚造 35 年、磚造 25 年，折舊最低保留 10%。重建成本算的是「現在重蓋要花多少」，與原本屋齡無關，屋齡只影響折舊。本區透天土地單價中位為 52.3 萬元／坪（中位地坪 22.4 坪、建坪 50.6 坪）。

鼓山區房價是漲還是跌？

要看同一種產品、同一個屋齡層才準，否則會被「這一季賣的房子換了一批」誤導。以 115 年第 1 季比第 2 季：大樓新屋下跌 5.1%（50.6 → 48.0 萬元／坪）、大樓中古屋上漲 0.0%（34.5 → 34.5 萬元／坪）、大樓老屋上漲 9.1%（21.9 → 23.9 萬元／坪）、透天厝老屋上漲 13.2%（46.2 → 52.3 萬元／坪）。整體中位單價會受成交組成影響，不宜直接當成房價漲跌。成交量方面，官方本季買賣移轉 377 棟，較去年同期減少 1%。