楠梓區房價行情

以本區公寓為例：整體中位單價從 18.8 變成 14.9 萬元／坪（-20.7%）， 但拆開屋齡層看，各層的變化幅度和方向都跟這個數字不一樣——差距來自這一季賣的房子組成變了（新屋佔比高的時候整體會被拉高，反之拉低），不是每間房子都漲跌了那麼多。

所以這裡只列同產品同屋齡層的變化。要判斷你自己那間房子的漲跌，還要看樓層、座向、屋況與同社區近期成交，統計表看不出來。

另外，115 Q2 的實價登錄仍在陸續揭露，Q1 已趨完整——Q2 之後補登的案件可能讓這裡的變化再調整。

土地單價 =（成交總價 − 建物殘值）÷ 地坪；建物殘值 = 重建單價 × 建坪 × max(1 − 屋齡 ÷ 耐用年數, 0.10)。

重建單價採 13.5 萬/坪（四號公報 RC 中等至高級中點、已含高雄營造物價指數，對應市場實務 RC 12.5–16.5 的中位）；耐用年數依結構：RC 與 SRC 50 年、加強磚造 35 年、磚造 25 年。折舊最低保留 10%，避免老房子的建物被算成一文不值。重建成本算的是「現在重蓋要花多少」，跟原本屋齡無關；屋齡的影響只在折舊。

這是賞好賞不動產有限公司物件資料頁在用的同一套拆算方式，兩邊數字對得起來。

因為不是每一筆成交都能還原出乾淨的單價。兩種情況必須排除：車位沒有拆算價格（房價與車位價混在一起登錄，除下來的單價會被車位稀釋），以及有增建或加蓋但未登記面積（分母不完整，單價會被灌高）。本區這一季 364 筆成交裡，可以算單價的是 217 筆——扣掉車位未拆價 92 筆、增建未登記 55 筆。

各屋齡層被扣掉的比例差很多：新建案登錄時車位多半有拆價，中間屋齡的大樓則常常混在一起寫。所以成交筆數夠、單價樣本卻不夠是正常的，不是資料有缺。這種時候我們只給總價、不給單價。

扣掉車位＝把車位價與車位面積都拿掉，算純房子的單價。這才是拿來比較房子貴不貴的數字， 但只有車位有分開登錄價格的案件算得出來，所以可算筆數會比成交筆數少。

含車位總除＝成交總價 ÷ 權狀總坪數，車位的價格和坪數都算在裡面。 這是幾乎每一筆都算得出來的數字，也是大家看廣告、聽同業報價時最常用的算法。 有車位的物件，這個數字會比純房價低（車位坪數把分母墊大了）。

兩個數字口徑不同，不要拿一欄跟另一欄比高低來判斷漲跌——要比就同一欄自己比。 透天不出這一欄：透天的價值在土地，總價除建坪沒有意義，所以透天看的是土地單價。

這不是漏做，是5 到 30 年這批房子普遍算不出乾淨的單價。那個年代的大樓幾乎都配車位，但登錄時常常把房價和車位價寫在一起——除下來的單價會被車位稀釋，不能拿來當行情。我們寧可不給，也不給一個會誤導的數字。

兩端反而算得出來：新建案登錄時車位多半分開寫；老公寓、老透天很多根本沒車位。所以這張表能比的是「新屋」和「老屋」兩端，中間要看總價那張表。