房地合一稅 2.0 試算
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110/7/1 後交易適用 · 屋主面前手填模式
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① 案件類型
必填
居住身分
*
居住者
本國籍多半是
非居住者
外國買家、海外台商
非居住者：≤2年 45%、>2年 35%，無自住優惠
特殊情形（影響稅率）
調職、非自願因素
5 年內 → 20%
都市更新 / 危老重建
第 1 次移轉 5 年內 → 20%
重購自住
2 年內買新自住房可扣抵
② 自住優惠資格
屋主問答
5 題若都符合自住資格，才適用 10% 優惠（超過 400 萬部分）
1. 您（或配偶/未成年子女）在這個房子的戶籍滿 6 年了嗎？
是
否
2. 這 6 年內房子有沒有出租或拿來做生意？
沒有
有
3. 您（含配偶/未成年子女）以前賣房有用過自住優惠嗎？
沒用過
用過了
4. 房子的建物與土地是同一人所有嗎？
是
否
5. 您是否符合上面 4 題（沒問題、放心勾選自住）？
適用自住
不適用
❌ 不適用自住，套一般稅率
③ 上傳謄本
建物 + 土地
📌 上傳後自動帶：所有權人 / 取得日期 / 登記原因 / 漲價總數額 / 出售時公告土地現值 / 配偶贈與時原配偶取得日
📎 建物謄本（可選；支援 PDF 或照片）
清空
不上傳也可以，下方欄位可手動填。照片拍清楚「建物所有權部」那頁。
📎 土地謄本（可多份；支援 PDF 或照片）
清空
PDF：可同時選多份不同筆的謄本。
照片：每次選的照片視為「同一筆地」（多頁拍一起選），多筆地請分次上傳。
📊 土地增值稅參考（賣方議價用，本表不直接套用）：
自用住宅 10%：
0
元
一般稅率：
0
元
④ 標的物資料
謄本自動帶或手填
所有權人
自動
登記原因
自動
（從謄本帶入）
a 買賣
b 拍賣
c 繼承
d 受遺贈
e 一般贈與
f 配偶贈與 ⚠️
h 廢止徵收
z 其他
取得日期
謄本
登記日期
交易日期（移轉登記日）
*
⚠️ 不是簽約日，是移轉登記日
⑤ 土地漲價總數額
謄本自動算或手填
土地漲價總數額（可手動修改）
尚未上傳謄本；可手動填入或上傳謄本自動帶
📋 繼承詳情
c/d 必填
⚠️ 繼承新舊制看「被繼承人原始取得日」是否 ≥ 105/01/01；持有期間可併計被繼承人持有期
被繼承人死亡日
＝取得日期
同上方③「取得日期」，自動帶
被繼承人原始取得日
*
⚠️ 影響新舊制判定 + 累計持有期
被繼承人取得原因
a 買賣
b 拍賣
c 連續繼承（再上一代）
e 受贈
z 其他
⚠️ 連續繼承（再上一代被繼承人）
更上代死亡日
更上代原始取得日
最終新舊制看這個
連續繼承持有期間可逐代累加（§4-4 III + 112/11/02 台財稅 11204619060 函釋）
💡 偵測到累計持有 ≤ 5 年且適用房地合一稅，可能符合下列特例：
無資力償還繼承貸款 → 強制 20%
109/07/01 台財稅 10904601200 函釋：繼承附貸款且無力償還而出售，持有 ≤ 5 年得適用 20%（不必套 45%/35% 短期重稅）
📋 舊制詳情
非繼承 + 舊制必填
⚠️ 取得日 < 105/01/01 走舊制（綜所稅・財產交易所得）；非繼承來源需填出售時評定與所在縣市行政區
出售時房屋評定現值 + 公告土地現值
*
房屋評定
公告土地
建物比例 r = 房屋評定 ÷ (房屋評定 + 公告土地)；房屋售價/成本/費用都按此比例拆
標的所在縣市 + 行政區
*
高雄市
臺北市
新北市
桃園市
臺中市
臺南市
新竹市
新竹縣
基隆市
嘉義市
嘉義縣
苗栗縣
彰化縣
南投縣
雲林縣
屏東縣
宜蘭縣
花蓮縣
臺東縣
澎湖縣
金門縣
連江縣
（行政區）
影響「豪宅 20% 推計」門檻 + 「一般推計」評定現值比例（114 年度令文）
📋 配偶贈與詳情
f 必填
⚠️ 依
106/03/02 台財稅 10504632520
函釋：取得日 + 持有期間皆回溯
原配偶（贈與人）原始取得日
；新舊制看原配偶取得日是否 ≥ 105/01/01
原配偶（贈與人）原始取得日
*
⚠️ 原配偶當年取得這間房的日期，
不是建物完工日、不是這次贈與登記日
。可看土地謄本「前次移轉現值」最早一筆年月當參考（上傳謄本後會自動帶入）
原配偶當時取得來源
*
（請選）
買賣 / 拍賣（出價取得）
繼承 / 受贈（無償取得）
影響成本算法：買的→沿用買價；繼承/受贈來→評定現值 × CPI
📋 沿用原配偶買入成本
取得成本 =
原配偶當年買進總價
+ 原配偶當時取得費用（契稅、印花、代書、規費）
➡️ 請在下方「⑦ 附表二・可減除成本 ZA」填入
原配偶當年
的買進總價與費用，工具會自動套用
本次受贈人因配偶贈與免徵契稅、贈與稅，但印花稅 / 代書 / 規費等可一併列入
舊制必填：出售時評定（拆建物比例用）
出售時房屋評定現值
*
出售當年房屋稅單
出售時公告土地現值
謄本自動
已從土地謄本自動帶入（多筆累加）
📋 原配偶當時繼承/受贈時的評定現值
取得成本 = 原配偶當時房屋評定 + 土地公告現值 × CPI（從
原配偶取得月 → 交易月
）
原配偶取得時房屋評定現值
原配偶取得當年房屋稅單
原配偶取得時土地公告現值
原配偶取得當年公告現值×面積×持分
CPI 調整係數（原配偶取得月 / 交易月）
填好原配偶取得日 + 交易日後自動查表
原配偶受贈時取得成本合計：
0
元
自動帶入下方「⑦ 附表二」原始取得成本
⑥ 成交金額
手填
成交價額 AA
*
建物與土地未分開時，可填合計
⑦ 附表二・可減除成本 ZA
取得方式
依登記原因自動鎖定
出價取得
買賣、拍賣
繼承/受贈
用評定現值
未選登記原因時可手動勾選；選了就鎖定（避免成本算錯）
📋 繼承成本明細（自動帶入下方原始取得成本）
成本 = 房屋評定現值 + 土地公告現值（× CPI 調整）+ max(0, 繼承貸款餘額 − 評定現值合計)
繼承時房屋評定現值
繼承當年房屋稅單
繼承時土地公告現值
繼承當年公告現值×面積×持分
CPI 調整係數（交易月 / 繼承月）
填好取得日 + 交易日後自動查表
繼承時銀行貸款餘額（以本不動產為擔保）
需有銀行核發之繼承當時餘額證明（109/07/01 台財稅 10904601200 函釋）
評定現值合計（CPI 調整後）：
0
元
貸款超過評定現值部分（可加列）：
0
元
繼承成本合計：
0
元
原始取得成本
當初買進的成交價
取得時的必要費用（有發票/憑證才算）
契稅
印花稅
代書費
規費
仲介費（買進時付的）
履約保證費（買進時付的）
通常 = 取得價 × 萬分之三，自動帶可改
公證費
增置/改良/修繕費 💡 最常忘
裝潢、加蓋、廚房翻新、衛浴改造，有發票就算
改良土地費用 ZA2
從土地增值稅繳款書「改良土地費用」欄抄
ZA 合計：
0
元
⑧ 附表三・可減除移轉費用 ZB
已提示證明文件（出售時付的）
仲介費（賞哥這次收的）
通常 = 售價 × 4%，自動帶可改
履約保證費（出售時付的）
通常 = 售價 × 萬分之三，自動帶可改
代書費（過戶）
規費
小計 ZB1：0 元
未提示證明（系統自動）
ZB2 = min(成交價 × 3%, 30 萬)
=
0
元
⚠️ 2.0 是 3% 上限 30 萬（不是舊制 5%）
進階：土地增值稅可減除部分 ZB3（一般不需要）
土地增值稅可減除部分 ZB3
2.0 限制下，僅當賣方申報移轉現值超過公告現值（灌價案）才有值，多數案件 = 0
ZB = max(ZB1+ZB3, ZB2+ZB3) =
0
元
⑨ 附表四・前 3 年內交易損失 ZC（少見）
前 3 年內已核定的交易損失合計
需有國稅局核定文號，多半屋主沒有
⑩ 附表五・重購扣抵 ZD
重購價額 (1)
出售價額 (2)
通常等於 AA
扣抵稅額 ZD =
0
元
✏️ 修改試算
試算結果
成交價額 AA
0
− 可減除成本 ZA
0
− 可減除費用 ZB
0
＝ 交易所得 GI
0
− 前 3 年損失 ZC
0
− 土地漲價總數額
0
＝ 課稅所得 GL
0
適用稅率
—
− 自住免稅額 DM
4,000,000
＝ 應納稅額 AF
0
− 重購扣抵 ZD
0
本次應自行繳納稅額 AH
$ 0
🏛️
本案件適用舊制：綜所稅・財產交易所得
取得日早於 105/01/01，依所得稅法 §14 I 7、施行細則 §17-2 計算
📋 三種推計方式比較（國稅局通常擇高核定）：
🔬 (a) 核實認定
— 有完整成本資料
🏛️ (b) 豪宅 20% 推計
— 無原始成本 + 達門檻
📊 (c) 一般推計
— 無原始成本 + 未達豪宅門檻
ℹ️ 各級距
邊際稅額
＝所得淨額 × 稅率（
115 年度
）
💡 用法：客戶平常綜所稅在哪個 % 級距，看那一行 = 這筆財交報出去會「多繳」的稅。
⚠️ 邊際呈現不扣累進差額（累進差額是給「整筆綜所速算」用的修正項）；實際稅額仍以國稅局核定為準，
建議找會計師申報
。
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